Im Fokus: Das aktuelle Baugeschehen

2015 wurde von Wiener Wohnen die Fortsetzung unserer Sanierung in Angriff genommen. Dazu gibt es seit 9. Dezember 2015 eine 14-tägig (ab September 2017 vier-wöchig) stattfindende Baubüro-Sprechstunde auf Stiege 12 Top 1. Hier soll versucht werden, Mieter-Fragen und die gegebenen Antworten in Form von FAQ’s (frequently asked questions = häufig gestellte Fragen) aufzulisten, sodass Antworten zu allgemeinen Dingen (was, wann, wie, warum) nicht nur zur Information einer einzigen Person dienen, sondern dass sich auch alle anderen (sofern sie das lesen) informieren können. Dazu regt das Mietergremium an, dass Teilnehmer an der Baubüro-Sprechstunde ihre neuen Erkenntnisse hierher weitergeben. Möglich ist das durch Kommentare hier (diese werden nicht veröffentlicht, sondern ihr Inhalt bei den FAQ’s eingearbeitet), E-Mail oder durch einen Anruf bei einem der Mietergremiums-Mitglieder.

Zunächst – was bisher geschah:

* Fenster (2009)
* Verstärkung der Stromzuführung
– – Erdkabel, (2010)
– – Kellerbeleuchtung, (2010)
– – Steigleitungen, (2011)
– – Stiegenhaus-Beleuchtung, (2012)
– – Neue Zählerkästen im Keller und Versetzung der Stromzähler dorthin.
* Austausch der Wohnungseingangstüren, Klingeltaster, (2012)
* * * lange Pause! * * *

Nach einer 5-jährigen Pause wurde die Sanierung im März 2017 ernsthaft in Angriff genommen. Die durchzuführenden Arbeiten werden (wurden) jeweils bei Stiege 12 begonnen, und setzen sich bis zur Stiege 1 kontinuierlich fort.

BAUMEISTERARBEITEN:

  • Instandsetzen der Fassaden samt Wärmedämmung (EPS-F/12 cm) mit allen Folgearbeiten (Fassadenverblechungen, Versetzen Sprechstellen, Beschilderung, Außenbeleuchtung . . . )

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Instandsetzen der Balkone samt Wärmedämmung (5 cm)

=>

  • Wärmedämmung des Stiegenhauses gegen Keller und Dachboden (Steinwolle/10 cm) 

=>

  • Wärmedämmung der Dachgeschoßwohnungen gegen Dachboden (Steinwolle/18 cm)

=>

  • Wärmedämmung der Kellerdecken (Steinwolle/18 cm)

=>

  • Instandsetzen und Wärmedämmung des Kaminmauerwerks

=>

  • Instandsetzen und wärmedämmen (5cm) von Rauchfangköpfen

=>

  • Instandsetzen von Gehwegen und Grünanlagen

=>

  • Instandsetzen / Erneuern der Pergolen oder vielleicht Abbruch (muss noch geklärt werden)

=>

DACH GU:

  • Neuherstellen der Dachdeckung (inkl. Unterdachkonstruktion)

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Instandsetzen des Dachstuhles

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Erneuern der Dachverblechungen

=>

  • Erneuern der Regenwasserabfallrohre und der Entwässerung im Dachboden

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Erneuern der Saumbleche und –rinnen

=>

  • Erneuern der Schneerechen

=>

  • Dachsicherungshaken für Ziegel- und Blechdach

=>

SCHLOSSER:

  • Nachrüstung Stiegengeländer nach OlB-Richtlinien (bei Stababstand über 12 cm)

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Herstellen eines zentralen Montageplatzes für SAT-Anlage sowie Herstellen einer Leerverrohrung

=>

  • Herstellen einer Schließanlage für die allgemeinen Türen

=> in Arbeit

  • Herstellen Rauchfangkehrerstege

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Eckschutzwinkel bei Stiegenhauseingang

=> folgt

  • Neues Garagentor, neue Tür für Gartengeräteraum

=> offen

  • Geländer bei Garagenabfahrt instandsetzen

=> offen

TISCHLER:

  • Erneuern der allgemeinen Türen des Hauses (Dachboden- und Kellertüren) EI250-C und Eingangstüren

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Erneuern der restlichen Stiegenhaustüren zu El230 Türen (Magazin, WAKÜ . . .)

=> offen

  • Erneuern der Stiegenhausfenster

=> in Arbeit (kontinuierlich)

MALERARBEITEN:

  • Instandsetzen der Malerarbeiten in den Stiegenhäusern

=>

KANALSANIERUNG:

  • Kanaluntersuchung und Sanierung

=> in Arbeit

BRANDSCHUTZ:

  • Feuerlöscher, 1 je Geschoss

=> offen

  • Fluchtwegsorientierungsbeleuchtung

=> in Arbeit (kontinuierlich)

  • Brandrauchentlüftung in den Stiegenhäusern

=> DBA + BMA kommt zur Ausführung

GAS:

  • Gasleitungsprüfung und –Sanierung

=> erledigt

BLITZSCHUTZ:

  • Herstellen einer Blitzschutzanlage

=> erledigt

  • Erneuern der Erdungsanlagen

=> erledigt


AUFZÜGE:

  • Zubau von 10 Aufzügen (Inkl. Brandfallsteuerung) mit je 5 Stationen (EG, 1-3 OG, DG) und 2 Aufzügen mit je 4 Stationen (EG. 1 + 2. OG. DG)

=> in Arbeit (kontinuierlich)


FAQ’s:

Frage: Wie und von wem wird dieses Projekt nun gemanagt?
Antwort: Wiener Wohnen hat die Projektleitung an die Tochterfirma WIENER WOHNEN KUNDEN SERVICE Ges.m.b.H. übertragen, Projektleiter ist Herr DI Christian Wieser. Die Bauherren-Vertretung für das Projekt liegt bei Frau DI Kropik, die nach wie vor zum Stammhaus Wiener Wohnen (Dezernat Baumanagement) gehört.

Frage: Wie erfolgt die Reparatur der Balkone?
Antwort: Alle Balkone werden saniert, sodass nicht nur festgestellte Schäden behoben werden, sondern die Ausführung den aktuellen Bauvorschriften entsprechen!

Frage: Wie lange wird an der Sanierung gearbeitet werden?
Antwort: 2 Jahre, voraussichtlich bis Ende 2018

Frage: Wo bleibt der Zeitplan?
Antwort: Die Koordination erfolgt durch den Auftragnehmer „Baumeisterarbeiten“ (Fa. Voitl), darauf basierend die Erstellung eines Projektstrukturplans  durch WRWKS. Dieser wird allerdings nicht freigegeben!

Zusatzfrage: Die derzeit (April 2017) im Gange befindlichen Arbeiten an den Stiegen 10 bis 12 kann man als „Abschnitt 1“ sehen. Wie kann man sich die Aufteilung der weiteren 9 Stiegen vorstellen?
Antwort:  Rollierend, sodass immer 3 bis 4 Stiegen in Arbeit sind: 8+9 nach Fertigstellung von 12, Stiegen 6+7 voraussichtlich im Juni, Stiegen 4-5 voraussichtlich im Juli, letztlich 1+2+3 im Herbst d.J.
Status November 2017: siehe oben.
Prognose November 2017: Fertigstellung (außer Druckbelüftung, für die es noch immer keinen nun doch endlich einen Auftragnehmer gibt) der Stiegen 12 bis 6 noch heuer, 5 und 4 bis Status Aufzugsschacht, Rest 2018.

Frage: Wie ist ablauftechnisch die Reihung der einzelnen Arbeiten?
Antwort: 1.: Schacht graben, 2.: Dachsanierung, 3.: Aufzugs-Einbau (Fa. Jeitler&Fiedler), 4. Dämmung, 5.: Druckbelüftung (Auftragnehmer noch nicht fixiert).

Frage: Was ist die Druckbelüftung?
Antwort: Druckbelüftung ist eine technische Einrichtung, die Rauch aus dem Gebäude hinausbefördert (siehe diesen Eintrag bei Wikipedia). Damit verbunden ist auch ein automatisches Verschließen der Wohnungstüren und Haustore! Sowohl Wohnungstüren wie auch Haustore können aber von innen geöffnet werden. Zuständigkeit in Wien: MA37, Baupolizei.

Aufzugsschacht mit Stiegeneingang, Gangfenstern und Druckbelüftung

Aufzugsschacht mit Stiegeneingang, Gangfenstern und Druckbelüftung

Zusatzfrage: Wie und warum erfolgt das automatische Schließen der Wohnungstüren?
Antwort:  Die Druckbelüftung bewirkt im Einsatzfall (Rauchentwicklung) einen Überdruck im Stiegenhaus, gegen den die Wohnungstür nur mit elektrischer Unterstützung geschlossen werden kann. Das bedingt eine Schließvorrichtung, die im Normalfall allerdings ohne elektrische Unterstützung auskommt, wie z.B. das Haustor (Türschließer Zephyr o.ä.). Die neuen Wohnungstüren und Türrahmen sind für diese Zusatzausstattung bereits  geprüft, geeignet und zugelassen.

Zusatzfrage: Schließen die Türen immer (also auch im „Normalfall“ wenn kein Rauch im Stiegenhaus vorhanden ist)?
Antwort: Ja, also nie den Schlüssel vergessen!

Zusatzfrage: Die Türen wurden 2012 (im ersten Teil der Generalsanierung) getauscht. Jedoch nicht alle, weil im Rahmen von kurz vorheriger Schadensbehebung, Brauchbarmachung, Aufkategorisierung oder Mieterinitiative Türen eingesetzt wurden, allerdings von einer anderen Bauart. Was geschieht damit?
Antwort: Alle Türen (also auch solche, die vom Mieter in Eigenregie eingebaut wurden) müssen zumindest der Brandschutzklasse T30 entsprechen. „Fremde“ Türen werden vom Tischler begutachtet, ob daran die vorgesehene Schließanlage angebracht werden kann. Falls das nicht der Fall ist, wird die betreffende Türe auf eine „WW-Normtüre“ getauscht.

Frage: Wann geschieht was mit den Fahrradboxen?
Antwort: Es wurden ca. 25 solcher Fahrradboxen angefordert. Die dafür erforderliche Asphaltierung geschieht im Rahmen der Sanierung(!) Der Platz wird während der Sanierung aber für die Aufstellung von Containern gebraucht, sodass die Boxen voraussichtlich erst Ende 2018 zur Verfügung stehen werden.

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Zusatzfrage: Wo werden diese 25 Fahrradboxen stehen?
Antwort: In 2 Reihen entlang des Weges zwischen Stiege 12 und der Rückseite der Stiegen 11 und 12. Einiges an Grünfläche geht dadurch verloren.
Zusatzfrage: Wieso gibt es in der Ausschreibung „Schlosser_2“ die Position 31.3160A   „7 Fahrradständer für je 6 Fahrräder“?
Antwort: 27.07.2016: Ist aus einer Ausschreibungs-Standardvorlage irrtümlicherweise übernommen worden. In unserer WHA werden keine Fahrradständer errichtet.
Anmerkung GM: es handelt sich immerhin um eine europaweite Ausschreibung! Das NEIN wirkte auf mich nicht gerade überzeugend. Abgesehen von der o.e. Ausschreibung „Schlosser_2“ scheinen die Verortungen dieser Fahrradständer auch in den Grundrissplänen des Gewerks „Aufzüge“ auf!
Zusatzfrage: 07.06.2017, nochmalige Nachfrage: Die Fahrradboxen sind aufgrund ihrer Gebührenpflicht Mietern (evt. sonstigen Anrainern) vorbehalten. Andere Radfahrer finden also keine Abstellmöglichkeit?
Antwort: Es bleibt bei NEIN.

Frage: Was geschieht mit den Pergolen Front Böcklinstraße?
Antwort: Bleiben auf Veranlassung der MA 19 erhalten. Die alten Steher werden allerdings gegen solche aus Holz getauscht.

Frage: Warum werden auch auf den Stiegen 1 und 12 (beide haben nur 4 Ebenen) Aufzüge eingebaut?
Antwort: Die gesetzliche Regelung sieht das ab 2 Stockwerken ( = 3 Ebenen) so vor, und Wiener Wohnen will damit Mietern in höheren Stockwerken entgegenkommen.

Frage: Was geschieht mit den alten Haustüren?
Antwort: Sie werden entfernt. Es bleibt ein offener Durchgang vom Aufzugsschacht zum Stiegenhaus.

Zusatzfrage: In welcher Ausführung kommen die neuen Haustüren?
Antwort: Einflügelige Alu-Stiegenhaustür mit Isolierverglasung aus Sicherheitsglas. Nach außen zu öffnen.

Frage: Werden die Hausbriefkästen versetzt?
Antwort: Voraussichtlich nicht.

Aufzugszubau (ab 1. Stock)

Aufzugszubau (ab 1. Stock)

Frage: Wieviel Platz nehmen die Aufzugsschächte im Außenbereich in Anspruch?
Antwort: Ca.2,15m mal 4,15m

Frage: Aus welchem Material (Glas, Mauerwerk) werden die von außen sichtbaren Aufzugsschächte bestehen?
Antwort: Gemauert, in die Dämmung einbezogen, gleiche Farben wie sonstige Außenfronten.

Frage: Wie öffnen die Aufzugstüren?
Antwort: Es werden mechanische Schiebetüren sein. Fahrkorb- und Schachttüren werden gemeinsam betätigt.

Frage: Wo wird – von außen kommend – der Einstieg in die Aufzüge sein?
Antwort: Man geht durch das nach vorne versetzte Haustor in den Innenbereich des Aufzugszubaus. Dort befindet sich der Einstieg in den Aufzug. Ein Einstieg direkt von außen ist nicht möglich.

Frage: Bleiben die Gangfenster trotz Aufzugs-Zubaus erhalten?
Antwort: Nein, an der Stelle der jetzigen Fenster entsteht der Durchgang vom Liftzubau zum Stiegenhaus, es sind aber neue Fenster im Liftzubau vorgesehen.

Frage: Erfolgt der Einbau der Aufzüge einzeln in Abhängigkeit der Fertigstellung einzelner Stiegen, oder gemeinsam?
Antwort: Der Einbau erfolgt in den einzelnen Stiegen unmittelbar nach Fertigstellung der erforderlichen Maßnahmen. ALLERDINGS: Die Abnahme und damit die Inbetriebnahme soll in einem einzigen Block geschehen. Begründung: Vereinheitlichung rechtlicher Übernahme- und Gewährleistungs-Details. Leider bedeutet das, dass z.B. der als Erster fertiggestellte Aufzug in der Stiege 12 monatelang nicht benützbar sein wird! Das MGR wird versuchen, hier eine mieterfreundlichere Vorgangsweise zu erreichen.

Frage: Wird es in Zukunft für Mieter eine Möglichkeit geben, Gangfenster zu öffnen?
Antwort: Die Zuständigkeit dafür liegt nicht beim Baumanagement, sondern beim Kundenmanagement.
27.07.2016: NEIN (sonst wäre Druckbelüftung wirkungslos).

Frage: Welche Farbe werden die Außenfronten der Gebäude bekommen?
Antwort: Auf Grund des Denkmalschutzes bekommen die Bauten die gleichen Farben wie ursprünglich: Gelbe Fronten, der abgesetzte Sockel braun.

Frage: Wird vor Anbringung der Dämmung das alte Mauerwerk abgeschlagen?
Antwort: Nein lediglich „abgekärchert“, und das mit einem Druck bis zu 200 bar. Dadurch wird alles, was lose ist, entfernt.

Frage: Warum werden die Dachbodenbereiche immer noch nicht gedämmt (Stichtag 23.03.2016)?
Antwort: Da diese Arbeiten im Gegensatz zu Außenarbeiten auch in der kalten Jahreszeit geschehen können, sind sie im Spätherbst vorgesehen.

Frage: Wie kann man sich die Dämmung der Dachgeschosswohnungen vorstellen?
Antwort: Die wegen ihrer Bauweise als „Schuhschachtel“ bezeichneten, in den Dachboden hineinreichenden Wohnungsaußenfronten werden rundum gedämmt.

Frage: Werden die Keller-Eingangstüren hinsichtlich der neuen Feuerschutzbestimmungen in einer feuerhemmenden Ausführung erneuert?
Antwort: Keller-Eingangstüren und Dachboden-Eingangstüren werden als Brandschutztüren ausgeführt.

Frage: Wie müssen Kellerabteile vorbereitet werden, um die Dämmungsarbeiten darin zu ermöglichen?
Antwort: Es muss ein schmaler Gang (Leiter) frei sein, so dass der Arbeiter an das Kellerfenster und an die Kellerdecke herankommt.

Frage: Warum werden die Keller immer noch nicht gedämmt (Stichtag 15.11.2017)?
Antwort: Da diese Arbeiten im Gegensatz zu Außenarbeiten auch in der kalten Jahreszeit geschehen können, sind sie im Spätherbst vorgesehen. 

Frage: Es wurde angefragt, ob für die Zeit zwischen Demontage der Sat-Schüsseln und deren Anbringung an den vorgesehenen Haken eine Ersatzlösung von Wiener Wohnen angeboten wird.
Antwort: nein. Die Demontage hat der Mieter übrigens in Eigenregie und auf eigene Kosten durchzuführen. Seitens Wiener Wohnen gibt es da keine Unterstützung (gilt auch für Außenjalousien).

Frage: Werden die Müllplätze überdacht?
Antwort: Nein, nur „eingehaust“. Beim Müllplatz hinter Stiege 12 entfällt auch die Einhausung (Abstimmung der Mieter der Stiege 12, Juli 2012).
21.09.2016: Ein erstes Gitter ist zwischen den Stiegen 9 und 10 ist vorhanden. Türen sind jedoch noch nicht versperrbar.

Zusatzfrage: Beim Nachlesen der entsprechenden Ausschreibung [Schlosser (1)] fiel mir auf, dass für die Einhausungen auch Glasdächer  vorgegeben sind (Po.31.7002 für Platz zw. Stiegen 4 und 6, Pos. 31.7003 für Platz zw. Stiegen 9 und 10). Mehrere bisherige Auskünfte lauteten aber gegenteilig.
Antwort: 07.06.2017: Es bleibt dabei: Keine Überdachung. Begründung: Verpflichtung zur Begrünung.

Zusatzfrage: MGR erinnert an die in der Ausschreibung nicht angeführte Müllplatzeinhausung bei Stiege 2
Antwort: Wird trotzdem gemacht, wie im Protokoll vom 17.08.2015 festgehalten.

Zusatzfrage: Werden die derzeit existierenden Mauern rund um unsere Müllplätze abgebrochen?
Antwort: NEIN 05.10.2016: Siehe Müllplatz zwischen Stiegen 9 und 10.
Korrigierende Ergänzung: (Dez.2017) Vor den Stiegen 9 und 10 wurde die Durchfahrtsmöglichkeit für die Müllcontainer (selbst für die 1000 Liter Gefäße) zu eng! Die Müllplatzmauern müssen entsprechend umgestaltet werden. Aufgrund dieser Notwendigkeit wurde auch der bereits angebrachte Käfig wieder entfernt! Es ist beabsichtigt, die Mauerteile, die parallel zu den Stiegenfronten verlaufen, nach innen zu versetzen, wodurch der Müllplatz zwar kleiner, die Durchfahrten aber breiter werden.

Zusatzfrage: Werden die Müllplatz-Zugänge alle gleichsperrig sein? (Da unsere WHA eine wirtschaftliche Einheit ist, hat jeder Bewohner auch das Recht, jeden in der Anlage vorhandenen Müllcontainer zu benützen!)
Antwort: 27.07.2016: JA

Zusatzfrage: Bleibt in Zukunft die „Bestückung“ der Müllplätze mit 2200 Liter Containern gleich wie bisher?
Antwort: Zukünftig ist aufgrund der Aufzugsvorbauten die Verwendung der bisherigen 2200 Liter Container nicht möglich, es müssen kleinere verwendet werden. In diesem Zusammenhang wird die MA48 eine Bedarfsprüfung durchführen.
Ein Vorschlag des MGR erging schriftlich an MA48 und Wiener Wohnen und wird zwischen diesen beiden Institutionen abgestimmt.
Provisorium während der Bauarbeiten (teilweise gesperrte Müllplätze)
Zur Zeit (Juli 2017) 9 Container á 1100 Liter. Abholung von 3 Containern hinter Stiege 12 ein mal wöchentlich, alle anderen 2 mal wöchentlich.

Frage: Warum erfolgen die Schlosserarbeiten an den Stiegengeländern so zögerlich?
Antwort: Terminplanung des Auftragnehmers. Grundsätzlich herrscht gerade bei dieser Arbeit keine besondere Dringlichkeit.

Zusatzfrage: Wozu der zusätzliche Handlauf, der mehr Verletzungsgefahr als Sicherheit bringt?
Antwort (07.06.2017): Lt. Herrn Wieser ist das eben so festgelegt worden (?). Nach Studium der OIB Richtlinien Änderung 2015 4.2.1 wurde die ursprüngliche Absicht des MGR, dagegen Einspruch zu erheben, fallengelassen.

Frage: In verschiedenen anderen WHA wurden/werden konventionelle Schlösser gegen Chips getauscht. Ist das auch bei uns vorgesehen?
Antwort: 13.07.2016: unbekannt
27.07.2016: NEIN

Frage: Ist im Rahmen der Sanierung auch eine Verbesserung des zur Anlage gehörigen unüberdachten Parkplatzes vorgesehen?
Antwort: Nein.

Frage: Wird es Rodungen von Bäumen im Zuge der Sanierung geben?
Antwort: Die Klärung dieser Frage, insbesonders die Notwendigkeit von gegebenenfalls erforderlichen Ersatzpflanzungen ist noch nicht abgeschlossen.
Juli 2017: immer noch?

Frage: Durch das Einsetzen der „Wurzelvorhänge“ stehen Pflöcke aus dem Boden, die das Rasenmähen voraussichtlich stark behindern werden.
Antwort: Die Pflöcke müssen bis zur Durchführung der Aufzugszubauten bleiben, danach werden sie entfernt.

Zusatzfrage: Können diese Pflöcke wegen der damit verbundenen Unfallgefahr „versenkt“ werden?
Antwort: Nein, es gibt ja keinen Grund, die Rasenfläche zu betreten.

Frage: Erfolgt die Abrechnung der im Rahmen der Sanierung getätigten Zahlungen in Form einer Endabrechnung, obwohl es keine §18 Sanierung ist? Wie wird dabei die unterschiedliche Mietzinsreserve (Rechenmethode Schlichtungsstelle : Rechenmethode Wiener Wohnen) berücksichtigt?
Antwort: In diesem Rahmen nicht bekannt, wird an den Rechnungsbereich weitergeleitet.
13.07.2016: Nach wie vor ungeklärt
01.Nov.2016: Im Rahmen der Kontrolle der Jahresabrechnungen (also leider nicht durch Auskunft von WW!) konnte festgestellt werden: Es wurden bereits laufend Sanierungskosten mit der HMZ-Abrechnung/Reserve verrechnet. Also keine Endabrechnung wie bei §18 Sanierungen.

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