24.09.2018: Schlichtungsstellen-Verhandlung

Wie im Stiegenaushang ersichtlich, findet am Montag eine Schlichtungsstellenverhandlung statt. Dazu gab es schon mehrere Mieter-Anfragen, ob sie/er daran teilnehmen soll. Deshalb habe ich am Aushang 2 rote Aufkleber angebracht, mit folgendem Text:

Anmerkung: Es ist grundsätzlich legitim, aber nicht erforderlich, dass MieterInnen an dieser Verhandlung teilnehmen! Da es sich um die Auslegung des §21 MRG handelt, wäre eine Teilnahme ohne fundierte Kenntnisse dazu sogar kontraproduktiv! (Gerd Muth)

Informationen über den Ausgang der Verhandlung finden Sie auf unserm Blog im Internet, bzw. erfahren Sie bei unserem nächsten MGR-Meeting am 9. Oktober.

Soweit die „Kurzform“. Etwas ausführlicher ist das Thema in einer Mail behandelt, die ich einer Anfragenden geschickt habe. Sie können das hier lesen.

 

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06.10.2018: Sirenen-Probealarm

Jährlich Anfang Oktober findet in ganz Österreich  ein Sirenen-Probealarm statt. Heuer ist es am Samstag den 6. Oktober um 12:00 Uhr soweit. In unserer Wohnhausanlage ist auf dem Baublock der Stiegen 4 und 5 eine solche Sirene etabliert. Folgendes Schema wird dabei eingehalten:

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28.08.2018: Jahrespauschalverrechnung Methodenänderung

In unserem Blogbeitrag vom 26.06.2018 haben wir es erwähnt: Die 2-Jahres-Sprünge bei der Anpassung der Betriebskosten-Akonti sind nicht gesetzeskonform. Nun hat Wiener Wohnen (aufgrund des Einspruchs des Mieterbeirats einer anderen Wohnhausanlage) reagiert und hat das entsprechend umgestellt. Basis der geänderten Akonto-Berechnung für 2018 ist das Jahr 2017. Die Differenz zur bisherigen Abrechnung, die auf 2016 beruht, wird gutgeschrieben.

Mit dem Schreiben vom 20.08.2018 wird jener BK-Betrag, der in der Mietzinsaufstellug vom 7. Dezember 2017 (nach falscher Methode) ermittelt wurde, rückwirkend korrigiert. Erfreulicherweise ergibt das eine Gutschrift für jeden Mieter. Die Höhe dieser Gutschrift können Sie berechnen, wenn Sie die Differenz des Teilbetrags „Betriebskosten“ in den beiden Schreiben ermitteln und mit der Anzahl 8 der bisher bezahlten 2018-er Mieten (Jänner bis August) multiplizieren.

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25.08.2018: Betriebskosten – Schlichtungsstelle – Ladung für 24.09.

Wie in mehreren MGR-Meetings besprochen, will das Mietergremium die Position „Luftzahlmessung“, aus den jährlichen BK-Abrechnungen grundsätzlich hinausreklamieren. Grund dafür ist der Umstand, dass Betriebskosten im Mietrechtsgesetz (§21) taxativ – also jede Position ausdrücklich – angeführt sein müssen. Das ist bei Luftzahlmessung nicht der Fall.

Der Antrag, dem sich alle Mitglieder des Mietergremiums sowie mehrere Mieter angeschlossen haben, wurde am 21. Mai d.J. eingebracht. Wiener Wohnen hat Mag. Chr. Grasl als Rechtsvertretung beauftragt, dieser hat eine erste, etwas konfuse Äusserung dazu an die Schlichtungsstelle geschickt.

Wie verfahrenstechnisch vorgesehen, hängt nun auch in jeder unserer 12 Stiegen ein Aushang dieser Schriftstücke. Die mündliche Verhandlung findet am 24. Sept. 2018 statt.

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01+02.09.2018: Volksstimmefest

Volksstimmefest 2018
Termin: 1. und 2. September 2018
1020 Wien, Wiener Prater – Jesuitenwiese

Wie in den Vorjahren findet auch heuer wieder ganz nah bei uns das Volksstimmefest statt. Wie jedes Jahr werden uns auch diesmal viele Parkplätze fehlen, die durch Besucher blockierten werden! 😦

Ein kleiner Hinweis: die gekennzeichneten sanierungsrelevanten Halteverbote gelten Samstag und Sonntag nicht.

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20.08.2018: Status Sanierung (Anfragebeantwortung)

Eine schriftliche Anfrage zum Status verschiedener Sanierungsarbeiten wurde von Wiener Wohnen prompt und ausführlich, leider aber nicht in jedem Punkt zufriedenstellend beantwortet.

Hier der Link zum Schriftverkehr (systembedingt steht die älteste Nachricht unten, die jüngste oben. Zum Verständnis was welcher Punkt beinhaltet, ist es empfehlenswert, die unterste der 3 Mails als Erste zu lesen).

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26.06.2018: Mietergremiums – Meeting mit Mieterbeteiligung

Alle drei Monate findet es statt: Das Mietergremiums-Meeting mit Mieterbeteiligung. Diesmal mit einer kleinen, urlaubsbedingten Vorverlegung. Dabei werden sowohl Belange unserer WHA-Bewohner, wie auch solche des Mietergremiums besprochen, und – wo Probleme sind – wird versucht, Lösungen herbeizuführen.

Wie immer gibt es auch diesmal dazu ein Memo, in dem die besprochenen Punkte festgehalten werden. Hier klicken, um es zu lesen.

 

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25.06.2018: Betriebskosten und die Jahrespauschalverrechnung

Betriebskosten werden bei uns – wie auch für den meisten anderen Mietwohnungen – in Form monatlicher Aconto-Zahlungen vom Vermieter eingehoben. Diese Möglichkeit ist im Mietrechtsgesetz, §21 (3) als „Jahrespauschalverrechnung“ festgehalten. Interessant ist dabei die folgende (wörtlich zitierte) Textstelle: „der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf“.

Ein kleines Dilemma für die Hausverwaltung: Am Beginn eines neuen Jahres (z.B. am 5. Jänner 2018) sind die Betriebskosten des Vorjahres (in unserem Beispiel jene von 2017) noch nicht bekannt. Wiener Wohnen hilft sich da mit einem kleinen, aber nicht gesetzeskonformen Trick: Man greift auf ein Jahr vorher (also in unserem Beispiel auf 2016) zurück, und verdoppelt die zu erwartende gesetzeskonforme (also 1-jährige) Änderung der Betriebskosten. Die Rechnung ergibt für 2018 BK von € 2,44 je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat (exkl.Mwst.).

Diese Vorgangsweise kann unter Umständen aber zu groben Fehleinschätzungen führen. So passiert z.B. bei der Neuberechnung der monatlichen Akonti für 2018. Der Ansatz für 1^Jahr mit 3.78% Verteuerung mag ja noch angehen. Für 2 Jahre ergibt das eben 7,56% auf die BK von 2016. Ärger jedoch bringt der Umstand, dass die BK von 2016 auf 2017 um 5,85% gefallen sind (siehe diese Tabelle)! Bezogen auf die gesetzeskonforme Berechnungsmethode von 2017 auf 2018 bedeutet das eine Erhöhung von 12,4%, und das ist (siehe oben) eine weitere Abweichung vom Mietrechtsgesetz, das eine maximale Erhöhung von 10% vorsieht.

Verwenden wir den o.a. Erhöhungsprozentsatz von 3.78% lediglich in Bezug auf das Jahr 2017, so ergibt sich für 2018 ein BK Quadratmeter-Preis von 2,22 je Monat (exkl.Mwst.).

Soviel zum Begriff „zinsenloses Darlehen“ aus dem gestrigen Posting.

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22.06.2018: Jahresabrechnung 2017

Kurz vor der gesetzlichen Fälligkeit (30. 06. jeden Jahres) sind die Jahresabrechnungen *) der Betriebskosten und des Hauptmietzinses 2017 per Post eingetroffen.

Erfreulich: Für 2017 ergibt sich für jeden Mieter eine Gutschrift von ca. € 5,72 pro Quadratmeter Wohnfläche aufgrund zu hoch veranschlagter Betriebskosten-Akoni. Das sind bei einer Durchschnits-Wohngröße von 50 m² € 286, bei 30 m² Wohnfläche immerhin noch € 171! Anders gesehen – und somit weniger erfreulich: Wir alle haben Wiener Wohnen ein nettes, zinsenloses Darlehen gewährt, weil die (sicher nicht einfache) Vorschau der BK-Entwicklung von 2015 auf 2017 (haben Sie noch den Brief von WW vom Dezember 2016?) einfach zu hoch angesetzt war.  Für das Jahr 2017 wurden die BK aufgrund der Werte aus 2015 um 2 mal 4,49%, somit um 8,98% angehoben. Das war eben eindeutig zu viel!

Eine Übersicht über die Entwicklung der letzten 15 Jahre findet man hier.

HMZ – Mietzinsreserve: Nicht unlogisch: Die Schulden auf unserer Wohnhausanlage sind aufgrund der bisherigen Sanierungskosten auf mehr als 3 Millionen Euro hochgeschossen.

Details, Auffälligkeiten, evt. Reklamationen können erst nach Eintreffen des elektronischen Datenträgers mit den detaillierten Daten und dazugehörigen Rechnungen (meistens Ende Juli – Anfang August) erarbeitet werden.

 

*) Anmerkung:Erfasst sind durchwegs die Jahresabrechnungen von Top 4/5. Mit Ausnahme weniger individueller Werte wie Wohnungsgröße und „Ihr Anteil“ gelten jedoch alle Beträge allgemein.

 

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26.06.2018: Mietergremiums – Meeting mit Mieterbeteiligung

Alle drei Monate findet es statt: Das Mietergremiums-Meeting mit Mieterbeteiligung. Dabei werden sowohl Belange unserer WHA-Bewohner, wie auch solche des Mietergremiums besprochen, und – wo Probleme sind – wird versucht, Lösungen herbeizuführen.

Urlaubsbedingt haben wir das nächste MGR-Meeting eine Woche vorverlegt: Termin ist
Dienstag, 26. Juni 2018, um 18:30 Uhr
wie üblich in der Sektion Böcklinstraße 43. Auf zahlreiches Erscheinen freut sich das Mietergremium.

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